Immobilien Notariat Mannheim

Immobilien


Der Erwerb einer Immobilie – sei es ein unbebautes Grundstück, ein Grundstück mit Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Erbbaurecht – stellt für die meisten Beteiligten eine der umfangreichsten Investition ihres Lebens dar. Umso wichtiger ist eine kompetente Beratung durch einen juristischen Experten, der neutral zur Seite steht und die komplette Abwicklung übernimmt


Immobilienkauf

Der Erwerb einer Immobilie lässt sich systematisch in drei Grundtypen einordnen:

  • Kauf eines unbebauten Grundstücks (Bauplatz),
    z.B. zur Bebauung als Bauherr durch eigene Auftragsvergabe
  • Kauf eines Grundstücks samt aufstehendem (gebrauchten) Gebäude
    z.B. Einfamilienhaus, oder einer einzelnen Wohnung, z.B. Eigentumswohnung
  •  Kauf einer neu zu errichtenden Bausubstanz (Haus oder Wohnung)
    sog. Bauträgervertrag.

Aufgrund grundlegender Unterschiede zum letztgenannten Grundtyp beziehen sich die nachstehenden Ausführungen ausschließlich auf Verträge im Sinne der beiden ersten Varianten.

 

In jedem Fall ist der Abschluss eines Grundstückskaufvertrags vor einem Notar ein rechtlich bedeutsames Geschäft. Hierbei sind verschiedene rechtliche Gesichtspunkte zu beachten, woraus sich in der Praxis ein bestimmtes Verfahren der Abwicklung und des Vertragsvollzugs entwickelt hat. Zur näheren Information und zum Überblick hinsichtlich der Abwicklung eines Grundstückskaufvertrags soll das nachfolgend abrufbare »Merkblatt« dienen, das gem. der chronologischen Abfolge der einzelnen Schritte aufgebaut ist und in diesem Zusammenhang auch auf die in den meisten Fällen auftretenden gesetzlichen Aspekte eingeht. Es kann und wird die unmittelbare Beratung durch einen Notar in Sonderfällen, etwa hinsichtlich der zusätzlichen Probleme bei Grundbesitz in den neuen Bundesländern, nicht ersetzen.



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Fragebogen "Grundstückskauf"
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Fragebogen "Wohnungskauf"
Fragebogen_Wohnungskauf.pdf
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Merkblatt "Immobilienkauf - Allgemein"
Merkblatt_Kauf_Allgemein.pdf
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Merkblatt "Eigentumswohnung"
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Merkblatt "Bauträger"
Merkblatt_Bautraeger.pdf
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Überlassungsverträge

Die Bezeichnung »Überlassung«, die im BGB selbst keine Verwendung findet, hat sich eingebürgert zur Umschreibung der lebzeitigen Übertragung von Vermögen (also nicht im Weg der gesetzlichen oder testamentarischen Erbfolge »von Todes wegen«) zu Bedingungen, die nicht wie unter fremden Dritten kaufmännisch ausgewogen sind (also nicht im Weg beispielsweise eines Kaufvertrags gegen Entgelt). Sie findet im Regelfall – jedoch nicht notwendigerweise – unter nahen Angehörigen, z.B. im Verhältnis zwischen Ehegatten oder zwischen Eltern und Kindern statt.

 

Die wirtschaftliche Lebensleistung einer Familie verkörpert sich regelmäßig in einer Immobilie, insbesondere im selbstgenutzten Eigenheim, oder beispielsweise in einer Eigentumswohnung zu Vermietungszwecken, die aus finanzieller Vorsorge für das Alter erworben wurde. Die Entscheidung, eine solche Immobilie bereits zu Lebzeiten zu übertragen, sollte daher wohlüberlegt getroffen sein. Das nachfolgend abrufbare Merkblatt soll Ihnen hierbei Hilfestellungen geben. Es möchte Ihnen zugleich einige Regelungsmöglichkeiten nahebringen, die im Rahmen von Überlassungsverträgen zum Schutz vor unerwarteten Entwicklungen aufgenommen werden können. Die kurze Übersicht kann natürlich nicht die persönliche Beratung im Einzelfall ersetzen, die Ihnen der Berufsstand der Notare zur Vorbereitung von Überlassungsurkunden bietet und den Sie auf jeden Fall in Anspruch nehmen sollten, um den Besonderheiten Ihres Einzelfalls gerecht zu werden. Gerade bei Überlassungen gilt angesichts der Vielzahl zu berücksichtigender persönlicher, zivilrechtlicher, sozialrechtlicher und steuerrechtlicher Momente, dass maßgeschneiderte Einzellösungen erforderlich sind, die sicherstellen, dass alle Beteiligten – Veräußerer, Erwerber, dessen Geschwister etc. – mit der Übertragung selbst und ihrem Ergebnis auch Jahrzehnte später noch zufrieden sind.


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Fragebogen "Überlassungsverträge"
Fragebogen_Ueberlassung.pdf
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Übergang von Besitz und Eigentum

In Kauf- und Überlassungsverträgen finden sich stets die Begriffe »Eigentum« und »Besitz«. Obwohl beide Begriffe in der Alltagssprache oft gleichbedeutend verwendet werden, haben sie im juristischen Sprachgebrauch eine ganz unterschiedliche Bedeutung. So lässt sich nur der Eigentümer aus dem Grundbuch ersehen, nicht jedoch der Besitzer. Auf der anderen Seite ist gerade die Eintragung im Grundbuch unabdingbare Voraussetzung für den Eigentumserwerb, nicht jedoch für den Besitzerwerb. Das nachfolgend abrufbare „Merkblatt“ soll beide Begriff in ihrer Bedeutung für die Abwicklung eines Immobilienkaufvertrags erläutern.


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Merkblatt "Besitz und Eigentum"
Merkblatt_Besitz-Eigentum.pdf
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Grundschuld & Co.

Privatleute und Unternehmen nehmen zu den verschiedensten Anlässen Kredite bei Banken, Sparkassen oder Bausparkassen auf.

 

Kreditinstitute führen vor solchen Darlehensvergaben eine Risikoprüfung durch. Je wahrscheinlicher die ordnungsgemäße Rückzahlung des zur Verfügung gestellten Kredits (Darlehens) ist, desto günstiger (billiger) ist der Kredit. Ob eine niedrige Verzinsung für einen Kredit gewährt wird, bemisst sich in erster Linie nach der Qualität der Sicherheiten, die der Kreditnehmer der Bank anbieten kann. Die ideale Sicherheit für eine Bank ist Grundbesitz. Ein als Sicherheit gegebenes Kraftfahrzeug bspw. verliert durch Zeitablauf und Gebrauch rasch an Wert und kann leicht zerstört werden; Grundeigentum ist dagegen wertbeständig, die Fälle der Zerstörung sind selten und in der Regel auch durch entsprechende Versicherungen abgedeckt.

 

Grundschulden sind (wie Hypotheken) sog. Pfandrechte an Grundbesitz – kurz Grundpfandrechte. Sie ermöglichen dem Grundschuldgläubiger (der Bank, Bausparkasse, Sparkasse etc.) die Verwertung des (Pfand-) Grundbesitzes insbesondere für den Fall, dass ein ausgegebenes Darlehen trotz Fälligkeit nicht zurückbezahlt wird (notleidend wird), und zwar durch Versteigerung, also öffentlichen Zwangsverkauf auf Betreiben des Gläubigers durch das Amtsgericht an den Meistbietenden.

 

Maßgebend für den Wert einer Grundschuld als Sicherheit ist ihr Rang im Grundbuch. Die beste Sicherheit bietet stets eine Grundschuld, der keine anderen Rechte vorgehen. Dementsprechend lässt sich ein günstiger Darlehenszins vor allem dann aushandeln, wenn der Bank eine sog. erstrangige Grundschuld als Sicherheit angeboten wird. Für einen günstigen Kredit verlangen die Banken daher in der Regel den Rücktritt bereits eingetragener Rechte im Rang hinter die Grundschuld der Bank. Dies liegt zum einen daran, dass all diejenigen Eintragungen, die nicht auf Zahlung gerichtet sind (z.B. Wohnungsrechte), jedoch im Rang vor der die Versteigerung betreibenden Bank vermerkt sind, auch von dem Ersteher des Objekts übernommen werden müssen, d.h. sich in der Regel wertmindernd auswirken; die vorrangigen auf Zahlung gerichteten Eintragungen, die bestehen bleiben, werden dagegen auf das Gebot des Meistbietenden angerechnet, sodass auf den nachrangigen »betreibenden Gläubiger« unter Umständen nur mehr ein geringer Restbetrag entfällt.

 

Ein in der Praxis besonders häufiger Fall ist bspw. der folgende:

 

Die Eltern übertragen ihr Hausanwesen auf die Tochter. Im Notarvertrag wird ein Wohnungsrecht für die Eltern und eine Verpflichtung der Tochter, die Eltern im Krankheitsfalle zu pflegen, aufgenommen. Die Tochter will das Anwesen belasten, um notwendige Renovierungsarbeiten am Haus zu finanzieren.

 

Die Tochter wird in diesem Fall in der Praxis einen Kredit bei der Bank oft nur dann erlangen können, wenn die Eltern mit ihren Rechten hinter eine Grundschuld für die Bank zurücktreten. Freilich laufen sie dann Gefahr, ihre Rechte im Fall einer Zwangsversteigerung zu verlieren (wenn auch einem Wohnungsrecht durch die gesetzlichen Bestimmungen in der Zwangsversteigerung ein gewisser Schutz gewährt wird). Der Rücktritt (er bedarf der notariellen Beglaubigung), sollte daher nur dann erklärt werden, wenn in keiner Weise zu befürchten steht, dass die Tochter (auch bei späterer Arbeitslosigkeit, Scheidung etc.) in finanzielle Not geraten wird oder aber wenn man selbst bereit ist, für diesen Fall den Schuldendienst zur Vermeidung einer Versteigerung zu übernehmen.

 

Nähere Informationen zu Grundschulden & Co. sind im nachfolgend abrufbaren „Merkblatt“ erhältlich.



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Merkblatt "Grundschuld"
Merkblatt_Grundschuld.pdf
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Erbbaurecht

Aus dem Rechtsbegriff »Erbbaurecht« (fälschlich oft auch als »Erbpacht« bezeichnet) ergibt sich nicht ohne Weiteres, was sich tatsächlich dahinter verbirgt. Nach der Regelung des Gesetzes ist ein Erbbaurecht (vereinfacht ausgedrückt) das Recht, auf einem (fremden) Grundstück ein Bauwerk zu haben. Eigentum am Grundstück und Eigentum am Bauwerk (z.B. Wohngebäude und Garage) fallen also auseinander. Dies gilt auch, wenn das Erbbaurecht bezogen auf ein bereits errichtetes Gebäude bestellt wird. Damit wird von dem Grundsatz des deutschen Rechts, dass dem Eigentümer von Grund und Boden stets auch all das gehört, was auf seinem Grund gebaut ist – die sog. wesentlichen Bestandteile –, abgewichen.

 

Das Verständnis für die Rechtsnatur des Erbbaurechts wird wesentlich erleichtert, wenn man sich das Erbbaurecht als eigenes Grundstück vorstellt, das gewissermaßen über dem eigentlichen Grundstück »schwebt«. Das Erbbaurecht ist ein künstliches Grundstück. Auf diesem fiktiven Grundstück als Grundlage steht das Gebäude des Eigentümers des Erbbaurechts.

 

Im Kern kann der Erbbauberechtigte (Erbbaurechtsnehmer) – von gewissen Einschränkungen abgesehen – mit seinem künstlichen Grundstück (samt Gebäude, das dessen Bestandteil bildet) für die gesamte Dauer des Erbbaurechts ebenso verfahren wie ein (normaler) Grundstückseigentümer. Insbes. kann das Erbbaurecht belastet werden, es kann verkauft und vererbt werden.

 

Selbstverständlich ermöglicht es das Gesetz (das sog. Erbbaurechtsgesetz [ErbbauRG], früher unzutreffend »Erbbaurechtsverordnung« genannt), im Erbbaurechtsvertrag einige – nachfolgend dargestellte – Bindungen und Beschränkungen vorzusehen, welche die besondere Situation des »unter dem Erbbaurecht liegenden« Grundstückseigentümers berücksichtigen. Von diesen Beschränkungen wird im Interesse eines gerechten Ausgleichs der wechselseitigen Risiken in aller Regel umfassend Gebrauch gemacht (hierzu im Einzelnen unter Gliederungspunkt III. 2).

 

Im nachfolgend abrufbaren „Merkblatt“ können nähere Informationen zum Erbbaurecht abgerufen werden.


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Merkblatt "Erbbaurecht"
Merkblatt_Erbbaurecht.pdf
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